Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Мой совет сводится к одному: если возникают разногласия, то надо приложить все силы, чтобы устранить их на как можно более ранней стадии. Обычно этого удается достичь, если вы уважаете интересы другой стороны и одновременно защищаете свои. Нет необходимости настаивать на выполнении контракта другой стороной вплоть до последней буквы, если вы можете подстроиться под ее законные интересы, не нарушая при этом своих. Практически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор. На этот счет у меня есть несколько рекомендаций.

• Уважайте законные интересы партнеров по договору и при любой возможности старайтесь пойти им навстречу. Обычно всегда находится способ сделать это, не ослабляя своей позиции. Например, если вы продаете недвижимость, а покупатель хочет на тридцать дней продлить срок, необходимый ему для проведения подготовительных мероприятий, предоставьте ему такую возможность, увеличив сумму задатка. Лучше всего эту позицию демонстрирует одно судебное дело, которое я вел несколько лет назад по поручению очень состоятельного клиента, чье имя наверняка знакомо многим из вас. Он собирался купить курортный комплекс на берегу океана для его последующего развития и благоустройства, но продавец отказался продлить срок для проведения подготовительных мероприятий, причем в той ситуации, когда было целесообразно пойти покупателю навстречу. Последовавшее вслед за этим расторжение договора купли-продажи привело к судебному процессу, который длился несколько лет. В конечном итоге мой клиент смог купить этот комплекс по цене на 2 миллиона долларов меньше, чем было оговорено в контракте, хотя рыночная стоимость недвижимости за это время возросла. Всего этого продавец мог избежать, если бы согласился продлить подготовительный срок на тридцать дней.

• Установите через своего юриста активную переписку с противоположной стороной. Зачастую это помогает избежать судебного разбирательства, а если и не поможет, то такая переписка станет во время процесса веским свидетельством в вашу пользу.

• Как правило, для урегулирования разногласий вы можете пойти на серьезные уступки и, тем не менее, оказаться в выигрыше. Стоимость судебного процесса обычно оказывается выше, чем можно было предполагать. Помимо чисто судебных расходов всегда появляются какие-то скрытые издержки. Что же касается эмоциональных затрат, потери времени и энергии, а также упущенных возможностей, то они могут оказаться просто огромными по сравнению с прямыми судебными расходами. Поэтому не так уж далека от истины старая присказка: «Избегайте судебных разбирательств, чего бы это ни стоило».

Возьмите на заметку

Практически вы всегда окажетесь в выгоде, если немного уступите и проявите добрую волю, но зато уладите возникшие противоречия еще до того, как они перерастут в серьезный спор.

Попробуйте прибегнуть к услугам посредника

Если вы испробовали все возможности, но не смогли напрямую уладить с противоположной стороной возникших противоречий, можно прибегнуть к посредничеству третьей стороны. Опытный посредник нередко помогает завершить затянувшийся спор.

Много лет назад, когда этот способ только начал применяться, количество успешно разрешенных с его помощью конфликтов составляло от 80 до 90 процентов. В последние годы процент успеха заметно снизился. Сегодня он зависит главным образом от личности посредника. Хорошо подготовленные и опытные посредники по-прежнему демонстрируют высокий процент успешно разрешенных споров, а менее опытным удача сопутствует примерно лишь в половине случаев. Посредничество может оказаться эффективным, если вы выберете для этой цели нужного человека. Это становится, пожалуй, самым главным фактором успеха.

Второй важный фактор – это взаимное желание обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом. Раньше этот процесс мог занимать всего один день, но сегодня опытному посреднику может понадобиться один-два месяца, в течение которых он курсирует между обеими сторонами, пытаясь уладить спор. Хороший посредник прилагает все возможные усилия для достижения успеха. Мне самому приходилось по назначению суда выступать в этой роли, чтобы уладить затянувшиеся споры, которые в случае разрешения их в судебном порядке могли бы длиться больше года. Моя посредническая деятельность тоже заняла несколько месяцев, но она позволила сэкономить целое состояние на оплате услуг адвокатов и массу времени. Потраченные мною усилия полностью оправдались.

Возьмите на заметку

Посредничество бывает эффективным при выборе правильного посредника и взаимном желании обеих сторон разрешить возникшие противоречия таким способом.

Чтобы повысить шансы на успех, лучше всего начинать процесс посредничества с выдвижения всесторонне продуманного предложения об урегулировании, которое включает в себя все детали спора, и затем настойчиво вести переговоры в контексте именно этого предложения. В таком случае обе стороны заранее будут знать, к чему стремиться и чего добиваться.

Посредничество обходится сравнительно дешево и является более предпочтительным по сравнению с другими формальными методами улаживания споров, но только в том случае, если оно завершается успешно. Если же посредник потерпел неудачу, то стороны возвращаются к исходной точке, потеряв попусту и время, и деньги. Поскольку посредничество зачастую доказывает свою эффективность, во многих договорах по недвижимости предусматривается обращение к этому способу перед арбитражем и судебным разбирательством. Лично я рекомендую включать это положение во все контракты.

Несколько лет назад я представлял интересы одного клиента в споре, который уже созрел до стадии обращения к посредничеству. Обе стороны согласились нанять очень уважаемого посредника за гонорар в размере 10 тысяч долларов в день, и мы всей компанией полетели в Сан-Франциско, чтобы предложить ему принять участие в улаживании разногласий.

Несмотря на то, что посредник обладал большим опытом и отличной репутацией, он потерпел полное фиаско и не смог добиться предложений по урегулированию ни от одной из сторон. Мой клиент был настолько заинтересован в разрешении конфликта, что вопреки моим советам начал снижать свои требования по отношению к другой стороне, не дожидаясь от нее ответных шагов. Фактически, он вел переговоры против самого себя и в конечном итоге снизил сумму своих требований (вполне справедливых, на мой взгляд) с 500 тысяч долларов до менее чем 100 тысяч. Противная сторона должна была бы моментально уцепиться за такое предложение, но возобладали амбиции.

Дело попало в суд и окончательно разрешилось только несколько лет спустя, когда вице-президент компании, выступавшей в роли нашего противника (кстати, сам по образованию юрист), напрямую позвонил мне и сказал, что хочет уладить разногласия немедленно. По его словам, расходы на ведение процесса стали уже абсолютно неприемлемыми. Он заявил, что гонорар его адвоката превысил миллион долларов, а конца затянувшемуся процессу до сих пор не видно. В ответ я заметил, что его адвокат после одного из недавних слушаний хвастался, что купил себе новую машину. В конце концов наши противники согласились выплатить моему клиенту 850 тысяч долларов, хотя с помощью посредника они могли бы обойтись всего 100 тысячами. По моим подсчетам, судебный процесс обошелся им более чем в 2 миллиона долларов, и все только потому, что они не приняли предложения моего клиента в процессе посредничества. Не повторяйте подобных ошибок!

Подумайте об арбитраже

Если самостоятельные переговоры и вмешательство посредника заканчиваются неудачей, то имеет смысл задуматься об арбитраже как альтернативе судебного разбирательства. Арбитраж проводится под руководством третейского судьи, услуги которого оплачиваются обеими сторонами, в то время как обычный судебный процесс ведется на деньги федерального правительства или правительства штата. Во многих договорах по недвижимости вместо судебного разбирательства предусмотрен именно арбитраж. Если договор содержит подобное положение, то стороны должны пытаться разрешить свои противоречия именно таким путем, и любое обращение в суд одной из сторон будет отклонено в пользу арбитражного разбирательства в соответствии с договорными условиями.

Третейский судья заслушивает доводы сторон и принимает окончательное и обязывающее решение, основанное на их аргументах и законе. Возможности обжалования не устраивающего вас решения третейского суда весьма ограничены. Арбитраж осуществляется быстрее и дешевле, чем судебный процесс, но в наши дни уже возникают сомнения в преимуществах третейского суда над обычным. Поскольку третейский судья оплачивается обеими сторонами, его отказ выслушать все имеющиеся доводы может стать поводом для обжалования. Поэтому арбитраж может тянуться целую вечность и в конечном итоге обходится порой дороже судебного заседания.